Grundstückskaufvertrag – Rechtslage, Inhalt, Vertragsabschluss
- Redaktion
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Die meisten Menschen beschäftigen sich nur einmal im Leben mit dem Kauf eines Grundstücks. Dennoch geht es bei dem einmaligen Kauf aber um besonders viel Geld. Besonders wichtig ist es daher, sich aufmerksam mit dem Inhalt des Grundstückskaufvertrags zu beschäftigen. Welchen Inhalt der Kaufvertrag haben muss, welche Punkte besondere Beachtung verdienen und warum Sie auf einen Grundstückskaufvertrag nicht verzichten können, erfahren Sie hier.
- Das Wichtigste in Kürze
- Verträge zum Baulanderwerb oder zum Immobilienkauf samt Grundstück werden von einem Notar aufgesetzt und öffentlich beurkundet
- Die öffentliche Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ist zwingend erforderlich
- Laut Grundbuchrecht ist nur durch die Beurkundung eine Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch möglich
- Ein Eigentümerwechsel kann ohne den Kaufvertrag des Grundstücks nicht stattfinden
Rechtslage zum Grundstückskaufvertrag
Möchten Sie ein Grundstück kaufen, ist es erforderlich, einen Grundstückskaufvertrag abzuschliessen und diesen durch einen Notar öffentlich beurkunden zu lassen. Ohne die Beurkundung des Vertrags ist es unmöglich, als neuer Grundstückseigentümer in das Grundbuch eingetragen zu werden. Ohne den Grundbucheintrag können Sie wiederum kein Eigentum an einem Grundstück erwerben – das ergibt sich aus Art. 656 des Zivilgesetzbuches (ZGB).
Das bedeutet: Der Grundstückskaufvertrag ist die Grundvoraussetzung, um Eigentümer eines Grundstücks werden zu können. Dementsprechend ist er z. B. für den Baulanderwerb zwingend erforderlich. Der Grundstückskaufvertrag muss unter Hinzuziehung eines Notars zwischen Ihnen und dem bisherigen Grundstückseigentümer geschlossen werden. Der Abschluss eines solchen Vertrags unter Hinzuziehung eines Notars und mit anschliessender Grundbucheintragung ist immer dann erforderlich, wenn Sie ein Grundstück im rechtlichen Sinne erwerben oder verkaufen wollen. Ist ein dingliches Recht zu Unrecht im Grundbuch eingetragen worden, kann eine Grundbuchberichtigungsklage erhoben werden.
Als „Grundstück im rechtlichen Sinne“ gelten in der Schweiz neben Liegenschaften (z. B. Bauland) auch Bergwerke und grundstücksgleiche Rechte – das ergibt sich aus ZGB 655. Unter grundstücksgleichen Rechten sind dauernde, selbstständige Rechte zu verstehen, die in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Ausserdem gelten Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft etwa in Form des Stockwerkeigentums als Grundstück. Als Stockwerkeigentümer muss man sich auch an Nachbarschaftsrechte halten.
Aufgabe des Notars bei Vertragsabschluss
Haben Sie sich mit dem Grundstücksverkäufer bereits grob über den Grundstückskauf bzw. -verkauf geeinigt, ist es Zeit, sich an einen Notar zu wenden. Nur mithilfe des Notars kann der Grundstückskaufvertrag endgültig abgeschlossen werden. Der Notar als Amtsperson übernimmt beim Vertragsschluss die Rolle eines neutralen Mittlers zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer. Hauptaufgabe des Notars ist es, die Eigentumsübertragung an einem Grundstück entsprechend der Käufer- und Verkäufervorstellungen zu organisieren. Zu diesem Zweck setzt er den gewünschten Grundstückskaufvertrag auf und berät beide Vertragsparteien unabhängig bezüglich des Vertragsinhalts. Das bedeutet: Er beantwortet Fragen rund um den Vertrag, erklärt die Konsequenzen der vertraglichen Verpflichtungen und weist die Parteien auf eventuell vorhandenen Vertragsbestimmungen hin, die eine Vertragspartei besonders belasten.
Der Notar setzt den Kaufvertrag dabei nach den Vorstellungen der Vertragsparteien auf. Sofern bereits im Vorfeld besondere Vereinbarungen zum Grundstückskauf getroffen worden sind, müssen die Parteien den Notar darauf hinweisen. Schliesslich sind später nur die Vereinbarungen binden, die Teil des durch den Notar öffentlich beurkundeten Vertrages sind. Rechtlich verbindlich wird der mit dem Notar erarbeitete Grundstückskaufvertrag erst dann, wenn er unterzeichnet und durch den Notar öffentlich beurkundet worden ist. Bis zu diesem Zeitpunkt steht es beiden Vertragsparteien frei, die Verhandlungen abzubrechen und von einem Kauf bzw. Verkauf abzusehen.
In Kantonen, in denen es freie Notare gibt, können die Vertragsparteien selbst entscheiden, an welchen Notar sie sich wenden möchten. In Kantonen, in denen Amtsnotare vorgesehen sind, haben Sie hingegen keine freie Wahl. Sie müssen sich an das für das Notariat zuständige Amt wenden (z. B. Konkurs- oder Handelsregisteramt) und erfahren dort, welcher Notar für Sie zuständig ist. Ein reines Amtsnotariat gibt es aktuell nur in den Kantonen Zürich und Schaffhausen.
Inhalt & Formvorschriften des Grundstückskaufvertrag
Gemeinsam mit dem Notar setzen Käufer und Verkäufer den Grundstückskaufvertrag auf. Im Vertrag werden wichtige Informationen rund um die Liegenschaft festgehalten. Daher ist es auch unumgänglich den Kaufvertrag genau zu lesen um Missverständnisse im Nachhinein zu vermeiden. Da der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, kann er nicht nur Käufer und Verkäufer individuell beraten, sondern auch Unklarheiten klären. Der Grundstückskaufvertrag ist dann verbindlich geschlossen, wenn er von Verkäufer, Käufer und Notar unterzeichnet ist. Der Vertrag enthält und regelt dabei folgende Punkten:
- Angaben zu Vertragsparteien
- Den vereinbarten Kaufpreis
- Die vereinbarten Zahlungstermine
- Die Zahlungsbedingungen
- Eine genaue Bezeichnung und Beschreibung der Liegenschaft
- Regelungen zu Steuerfragen beispielsweise zur Grundstückgewinnsteuer
- Eine Beschreibung des Zustands des Grundstücks und eventuell vorhandener Immobilien bei Übergabe
- Informationen zu vorgenommenen Renovierungsarbeiten, Mängeln und Abnutzungen
- Informationen zu im Grundbuch eingetragenen Lasten und Pflichten
- Informationen zu eventuell vorhandenen Miet- oder Baurechtsverträgen
- Vereinbarte Gewährleistungsregelungen (etwa ein Rücktrittsrecht bei versteckten Mängeln)
- Vereinbarungen zu anfallenden Verzugszinsen-Regelung
Eigentümer des Baulandes bzw. des Grundstücks sind Sie allerdings erst dann, wenn Sie als solcher ins Grundbuch eingetragen worden sind. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist, veranlasst der Notar, dass die nötige Grundbuchänderung vorgenommen wird. Das bedeutet: Mit Unterzeichnen des Grundstückskaufvertrages sind Sie noch nicht Grundstückseigentümer geworden. Dennoch sind Sie aber bereits dazu verpflichtet, den Kaufpreis an den Grundstücksverkäufer zu bezahlen. Sind Sie sich noch nicht sicher, ob Sie das Grundstück erwerben möchten oder wie Sie es finanzieren, sollten Sie keinesfalls einen Kaufvertrag unterzeichnen. Eventuell kann ihnen jedoch ein „abgemilderter“ Grundstückskaufvertrag, der Vorvertrag, weiterhelfen.
Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?
Ist der Grundstückskaufvertrag geschlossen, ist der Käufer dazu verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer hingegen verpflichtet sich dazu, sein Grundstück an den Käufer zu übereignen. Insbesondere dann, wenn noch unklar ist, wie der Käufer den Grundstückskauf finanziert, ist diese rechtliche Bindung jedoch noch nicht gewünscht. In diesen Fällen kann ein Vorvertrag sinnvoll sein.
Der Vorvertrag (oft auch Reservationsvertrag genannt) verpflichtet den Verkäufer dazu, eine bestimmte Liegenschaft für den Käufer zu reservieren. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer zum Verkauf, sobald er die Finanzierung des Kaufpreises geklärt hat.
Anders als der Kaufvertrag für ein Grundstück ist der Vorvertrag nicht bindend. Eine Bindungswirkung kann er nur dann entfalten, wenn er durch einen Notar öffentlich beurkundet wurde. Oft ist jedoch genau diese fehlende Bindungswirkung gewünscht: Kommt etwas Unvorhergesehenes dazwischen, hat der Käufer die Möglichkeit, sich von dem Vorvertrag zu lösen. Der Käufer seinerseits erhält die Chance, einen „besseren“ Käufer zu suchen. Nicht unüblich ist es, dass bei Abschluss eines Vorvertrags bereits eine Kaufpreisanzahlung geleistet wird. Oft wird ausserdem vereinbart, dass der Käufer nur einen Teil der Anzahlung zurückerhält, falls der Kauf nicht zustande kommt. So fungiert die Anzahlung quasi als „Reservierungs-Entschädigung“ für den Verkäufer. Eine schriftliche Vereinbarung über die Reservierung eines Grundstückes anstelle eines Vorvertrages ist nichtig und unverbindlich.
Ist ein Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag möglich?
Gesetzlich ist nicht vorgesehen, dass Grundstücke oder Immobilien nach dem Kauf „zurückgegeben“ werden können. Dementsprechend ist ein Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag prinzipiell nicht möglich. Prinzipiell ist es aber nicht vorgesehen, dasss ein Grundstückskaufvertrag widerrufen werden kann. Lediglich ein Rücktritt ist in einigen Ausnahmefällen denkbar:
- Haben beide Parteien vereinbart, dass ein Rücktritt gestattet sein soll, ist ein Rücktritt unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen möglich
- Verstösst eine der Vertragsparteien gegen vertragliche Vereinbarungen, kann ein Rücktritt des anderen Teils ebenfalls möglich sein
Wie kann ein Anwalt bei der Gestaltung des Grundstückskaufvertrages helfen?
Um einen Kaufvertrag für ein Grundstück abzuschliessen, müssen Sie zwingend einen Notar, nicht aber einen Anwalt hinzuziehen. Dennoch kann es für Käufer und Verkäufer aber gleichermassen sinnvoll sein, sich vor einem Vertragsschluss anwaltlich beraten zu lassen. Das hat folgenden Grund: Der Notar, den Käufer und Verkäufer bei der Ausarbeitung und dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages hinzuziehen, ist zur Neutralität verpflichtet. Er wird beide Parteien zwar über die rechtliche Bedeutung einzelner Vertragsbestandteile aufklären – er darf jedoch keiner der Parteien dabei helfen, den Vertragsinhalt zu wählen, der den jeweiligen Parteiinteressen am ehesten entgegenkommt. Um herauszufinden, welche Vertragsinhalte für Sie persönlich am günstigsten sind, sollten Sie sich daher individuell von einem Anwalt beraten lassen. Falls gewünscht, kann der Anwalt Ihnen ausserdem dabei helfen, einen Vorvertrag zu erarbeiten.
FAQ: Grundstückskaufvertrag
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