Erneuerungsfond § Rechtslage, Nutzen & Verwaltung der Geldmittel
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Die meisten Stockwerkeigentümer müssen regelmässig in einen Erneuerungsfond einzahlen. Gemeinsam mit den sonstigen für das Stockwerkeigentum anfallenden Kosten kann die Zahlung finanziell sehr belastend sein. Gleichzeitig kann aber auch eine zu geringe oder gar keine Einzahlung in den Erneuerungsfonds ein Risiko darstellen. Warum das so ist und was Sie ausserdem über den Erneuerungsfonds wissen müssen, erfahren Sie im Folgenden.
- Das Wichtigste in Kürze
- Ein Erneuerungsfond ist gesetzlich nicht vorgeschrieben Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist nicht dazu verpflichtet, einen Erneuerungsfonds einzurichten
- Die Verwaltung des Erneuerungsfonds wird meist von einem Hausverwalter übernommen
- Die Stockwerkeigentümerversammlung legt fest, wie hoch der Beitrag, den jeder Eigentümer in den Erneuerungsfonds einzahlt, ausfällt
Rechtslage des Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist eine Form der Rücklage, die von vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften gebildet wird. Sie dient dazu, Instandhaltungsmassnahmen an den gemeinschaftlich genutzten Teilen einer Liegenschaft zu finanzieren.
Dass viele Eigentümergemeinschaften sich für die Einrichtung eines Erneuerungsfonds entschliessen, hat folgenden Grund: Wer Stockwerkeigentümer ist, hat neben einer eigenen Wohnung auch Miteigentum an einer ganzen Liegenschaft erworben. Er ist automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft geworden und dazu verpflichtet, auch für die gemeinschaftlich genutzten Liegenschaftsteile Sorge zu tragen.
Nutzen des Erneuerungsfonds
Nach dem Motto „Eigentum verpflichtet“ muss der Stockwerkeigentümer das Gemeinschaftseigentum gemeinsam mit den übrigen Stockwerkeigentümern instand halten – und sich an den dafür anfallenden Kosten beteiligen. Fallen grössere Instandhaltungsarbeiten oder Sanierungsmassnahmen an, können die Kosten hierfür beträchtlich sein. Oft ist es den Stockwerkeigentümern dann nicht möglich, ihren Anteil an den anfallenden Kosten in einer Summe aufzubringen. Notwendige Arbeiten können sind dann nicht finanzierbar. Glücklicherweise können viele Eigentümergemeinschaften jedoch auf einen Erneuerungsfonds zurückgreifen und die anfallenden Kosten aus diesem „Finanztopf“ begleichen.
Damit das möglich ist, muss der Finanztopf zuvor gefüllt werden. Viele Eigentümergemeinschaften einigen sich daher darauf, dass jedes Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft jährlich oder monatlich einen bestimmten Betrag in den Erneuerungsfonds einzahlt. Diese Vereinbarung wird im Rahmen der Stockwerkeigentümerversammlung getroffen. Obwohl die Einrichtung eines Erneuerungsfonds durch die Stockwerkeigentümerversammlung gängige Praxis ist, ist sie gesetzlich nicht vorgeschrieben. Zwar wird der Erneuerungsfonds in den Art. 712l und 712m ZGB erwähnt – eine Verpflichtung zur Errichtung ist gesetzlich jedoch nicht vorgesehen.
Die Errichtung eines Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Ob ein Fonds gewünscht ist oder nicht, muss die Eigentümergemeinschaft entscheiden. Ist noch kein Erneuerungsfonds vorhanden, kann die Errichtung jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft angeordnet werden. Ist die Errichtung angeordnet, müssen sich alle Eigentümer trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung an der Einzahlung beteiligen.
Verwaltung des Erneuerungsfonds
Prinzipiell ist die Eigentümergemeinschaft für Errichtung und Verwaltung des Erneuerungsfonds gemeinsam verantwortlich. In der Praxis wird jedoch meist einen Hausverwalter eingesetzt, der die Verwaltung des Fonds übernimmt. Während die Eigentümerversammlung bestimmt, wie hoch die Einzahlungen jedes Mitglieds in den Erneuerungsfonds ausfallen sollen, übernimmt der Hausverwalter alle weiteren Aufgaben rund um den Finanztopf. Das bedeutet: Der Verwalter überprüft, ob die Höhe der Einzahlungen ausreichend ist und achtet darauf, dass die Geldmittel zur Umsetzung der Versammlungsbeschlüsse verwendet werden. Ausserdem überwacht er, dass alle Mitglieder ihre Erneuerungsfondbeiträge pünktlich zahlen.
Wofür dürfen die Geldmittel verwendet werden?
Wofür die im Erneuerungsfonds gesparten Mittel entnommen und ausgegeben werden dürfen, entscheidet die Eigentümerschaft. Die möglichen Verwendungszwecke werden üblicherweise in Richtlinien zur Mittelverwendung im Rahmen eines Nutzungs- und Verwaltungsreglements festgeschrieben. Regelmässig einigen sich die Eigentümer in dem Reglement darauf, dass das Geld aus dem Erneuerungsfonds für ausserordentliche Unterhaltsarbeiten und werterhaltende Massnahmen ausgegeben werden darf.
Zu den Arbeiten, für die das Geld aus dem Erneuerungsfonds verwendet werden kann, zählen üblicherweise auch Reparaturmassnahmen, die der Werterhaltung oder Wertsteigerung dienen. Letztlich obliegt die Entscheidung, welche Arbeiten mit dem Geld zu finanzieren sind, aber immer der Stockwerkeigentümerversammlung. Sie entscheidet über die zur Debatte stehenden Massnahmen nach bestimmten Quoten. Stimmt die Versammlung für eine bestimmte Massnahme, kann sie teilweise, vollständig oder gar nicht aus den Rücklagen des Erneuerungsfonds bezahlt werden. Auch hierüber entscheidet die Versammlung. Reicht das Geld des Erneuerungsfonds nicht aus, um die Massnahme zu finanzieren, haben die Eigentümer eine Sonderzahlung zur Finanzierung zu leisten.
Die Geldmittel werden für Folgendes verwendet:
- Reparaturmassnahmen wie z. B. bei Schäden am Dach oder im Keller
- Sanierung der Fassade
- Einbau eines Liftes
In den meisten Fällen ist ein Hausverwalter für die Verwaltung des Erneuerungsfonds zuständig. Damit er jedoch nicht eigenmächtig Zahlungen aus dem Erneuerungsfonds (etwa für gar nicht gewünschte Arbeiten) veranlassen kann, ist er nicht alleinig zeichnungsbefugt.
Höhe des Erneuerungsfonds
Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) rät dazu, dass alle Eigentümer gemeinsam etwa 0,3 Prozent des Gebäude Versicherungswertes jährlich in den Erneuerungsfonds einzahlen sollten. Die Gesamtsumme von 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes wird anteilig zwischen allen Eigentümern aufgeteilt. Diesem Rat liegt dabei die Annahme zugrunde, dass Fassade, Dach und Gebäudehülle etwa alle 25 Jahre erneuert werden müssen. Mit einer Einlage von 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungs Wertes pro Jahr sollen diese Ausgaben zu stemmen sein.
Für viele Stockwerkeigentümer kann diese jährlich anfallende Zahlung eine echte Belastung darstellen. Immer wieder kommt es daher zu Diskussionen über die passende Höhe des Erneuerungsfonds. Zu bedenken ist bei solchen Debatten jedoch, dass sowohl ein zu hoher als auch ein zu niedriger Erneuerungsfonds Nachteile mit sich bringen kann.
Geld zurück bei zu hohem Erneuerungsfonds?
Sind im Rahmen des Erneuerungsfonds bereits angemessene Rücklagen gebildet worden und erscheinen die bisher gezahlten Kostenanteile zu hoch, kann die Stockwerkeigentümerversammlung eine Beitragssenkung beschliessen. Allerdings gilt die Beitragsänderung nur für die Zukunft. Ein Rechtsanspruch einzelner Eigentümer auf Rückzahlung von Beiträgen besteht hingegen nicht.
Zu niedrige Beiträge als Kostenfalle
Fallen die in den Erneuerungsfonds einzuzahlenden Beiträge eher gering aus, mag das erst einmal entlastend scheinen. Allerdings lässt sich mit geringen Beiträgen über die Jahre hinweg auch nur ein recht geringer Betrag ansparen. Stehen dann unvorhergesehene oder aufwendigen Arbeiten an, kann es vorkommen, dass die Rücklage nicht ausreicht, um die Arbeiten zu finanzieren. In diesem Fall muss die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschliessen. Fällt diese hoch aus, belastet sie den einzelnen Eigentümer oft stark.
Was passiert mit den Beiträgen bei einem Wohnungsverkauf?
Von Gesetzes wegen werden die von den Eigentümern die in den Erneuerungsfonds eingezahlten Beiträge Teil des Gemeinschaftsvermögens. Der Teil des Gemeinschaftsvermögens, den ein Stockwerkeigentümer entsprechend seiner Wertquote eingezahlt hat, ist untrennbar mit seinem Stockwerkeigentum verbunden. Das bedeutet: Der Stockwerkeigentümer hat keine Möglichkeit, seinen Fondsanteil herauszuverlangen. Das gilt auch dann, wenn er sein Stockwerkeigentum verkauft. Vielmehr geht der Fondsanteil des bisherigen Eigentümers auf den neuen Stockwerkeigentümer über.
Wie kann ein Anwalt bei Fragen zum Erneuerungsfonds helfen?
Der Anteil, den jeder Eigentümer in den Erneuerungsfonds einzuzahlen hat, stellt oft eine spürbare finanzielle Belastung dar. Jeder Eigentümer wünscht sich daher, dass die eingezahlten Geldmittel zumindest in seinem Sinne verwendet werden. Oft ist das jedoch nicht möglich und es kommt zwischen den Stockwerkeigentümern zu Unstimmigkeiten. In manchen Fällen kann darüber hinaus sogar der Verdacht aufkommen, Geldmittel seien etwa durch den Hausverwalter missbräuchlich verwendet worden.
In solchen und ähnlichen Fällen kann ein Anwalt für Stockwerkeigentum einzelnen Stockwerkeigentümern helfen, ihre Rechte gegenüber der Gemeinschaft bestmöglich wahrzunehmen. Auch kann der Anwalt angehende Stockwerkeigentümer vor einem Wohnungskauf darüber aufklären, welche Pflichten etwa aufgrund des Stockwerkeigentümerreglements tatsächlich auf sie zukommen. Insbesondere in letzterem Fall lässt sich Streitigkeiten auch bezüglich des Erneuerungsfonds oft vorbeugen.
FAQ: Erneuerungsfond
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