Baueinsprache § Rechtslage, Arten, Frist & mehr
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Soll auf einem Nachbargrundstück ein Bauprojekt umgesetzt werden, mit dem Sie nicht einverstanden sind, können Sie sich mit der Baueinsprache gegen das Vorhaben wehren. Das gilt zumindest dann, wenn Sie durch das Bauvorhaben direkt betroffen sind und seine Umsetzung Ihren berechtigten Interessen zuwiderläuft. Wann Sie die Möglichkeit haben, sich mit der Einsprache gegen ein Bauprojekt zu wehren, welche Fristen Sie einhalten müssen und was es ausserdem zu beachten gibt, erfahren Sie hier.
- Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Baueinsprache handelt es sich um einen Rechtsbehelf gegen unerwünschte Baugesuche bzw. Bauvorhaben, die in der Nachbarschaft stattfinden
- Es wird zwischen der öffentlich-rechtlichen und der privatrechtlichen Baueinsprache unterschieden
- Für die Einsprache im Baurecht gelten strenge Fristen
- Die Frist um eine Einsprache einreichen zu können beträgt 20 bis 30 Tage
- Wird die Einsprache von der Baubehörde nicht ausreichend berücksichtigt, ist ein Rekurs möglich
Rechtslage der Baueinsprache
In der gesamten Schweiz dürfen Bauten nur dann errichtet werden, wenn zuvor ein Baubewilligung erteilt wurde – das ergibt sich aus Artikel 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG). Ob eine Bewilligung erteilt werden kann, wird durch die örtlich zuständige Baubehörde geprüft. Die Prüfung und Bewilligung eines Baugesuchs erfolgt dabei in einem geregelten Verfahren (dem Baubewilligungsverfahren) und in mehreren Schritten.
Da geplante Baumassnahmen stets nicht nur den Bauherren, sondern auch seine Nachbarn betrifft, muss jedes Baugesuch behördlich geprüft, zusätzlich aber auch veröffentlicht werden.
Die Veröffentlichung oder auch die direkte Information der Nachbarn ist Teil des Baubewilligungsverfahrens. Sie dient dazu, den Anwohnern eine Chance zu geben, die geplanten Vorhaben zu prüfen. Sofern diese mit dem geplanten Bauvorhaben nicht einverstanden sind, können sie sich im Wege der Baueinsprache gegen das Projekt wehren.
Die Baueinsprache ist gesetzlich in Art. 76 Abs. 1 EG/ZGB sowie teilweise durch kantonales Recht geregelt. Sie stellt einen Rechtsbehelf dar, mit welchem sich direkt Betroffene gegen ein geplantes Bauprojekt wehren können. Können Betroffene im Rahmen ihrer Einsprache nachweisen, dass durch den geplanten Vorhaben gegen geltendes Baurecht verstossen wird, kann die Baubehörde das unerwünschte Bauvorhaben stoppen. Das bedeutet: Eine Baueinsprache hat insbesondere dann Aussicht auf Erfolg, wenn das angegriffene Vorhaben gegen geltendes Recht verstösst. Der Baurechtsverstoss kann dabei öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur sein.
In einigen Kantonen ist die privatrechtliche Einsprache in den letzten Jahren abgeschafft worden. In diesen Kantonen müssen sich Nachbarn und Betroffene gegen privatrechtliche Rechtsverletzungen durch Bauvorhaben vor den ordentlichen Gerichten wehren.
Arten der Baueinsprache
Ein Bauvorhaben betrifft nicht allein den Bauherren. Darum sieht die Gesetzgebung vor, dass auch betroffenen Nachbarn im Baubewilligungsverfahren beteiligt sein sollen. Sind Sie als Anwohner mit einem Bauprojekt nicht einverstanden, können Sie daher im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens gegen die geplanten Massnahmen vorgehen.
Um Ihnen die Möglichkeit zu geben, überhaupt von einem geplanten Bauvorhaben zu erfahren, werden geplante aber noch nicht abschliessend bewilligte Vorhaben im Amtsblatt ausgeschrieben. Ausserdem werden direkte Anwohner von der zuständigen Baubehörde persönlich über die geplanten Massnahmen informiert. Sofern Sie als Nachbar oder direkt Betroffener der Meinung sind, dass das Vorhaben gegen geltendes Recht verstösst, können Sie Einsprache erheben. Je nachdem, welche Rechtsverletzung bei Durchführung des Baus eintreten würde, kann die öffentlich-rechtliche oder die privatrechtliche Einsprache statthaft sein.
Die öffentlich-rechtliche Baueinsprache
Mit der öffentlich-rechtlichen Einsprache gegen ein Bauvorhaben können Sie sich gegen geplante Vorhaben wehren, die im Widerspruch zu Vorschriften des öffentlichen Recht oder insbesondere Baurecht stehen. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn durch den Bau die durch öffentliches Recht vorgeschriebenen Grenz- oder Strassenabstände, Gebäudehöhen, Vorschriften des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) oder des kommunalen Baureglement nicht eingehalten werden.
Die privatrechtliche Baueinsprache
Eine privatrechtliche Einsprache im Sinne des Baurecht ist dann möglich, wenn Sie durch den geplanten Bau einen Verstoss gegen privatrechtliche Vorgaben befürchten. Ein solcher Verstoss liegt etwa dann vor, wenn bei Umsetzung des Bauprojekt beispielsweise Wegerecht verletzt werden würden. Ausserdem kann die privatrechtliche Einsprache im Sinne des Baurechts auch dann angebracht sein, wenn Sie durch den geplanten Bau übermässige Einwirkungen auf Ihr Grundstück verhindern möchten – Die hierfür geltende Rechtsgrundlage findet sich im Art. 684 ZGB.
Woher wissen Betroffene, welche Einsprache sie erheben müssen?
Wird die Öffentlichkeit im Amtsblatt über ein Bauvorhaben informiert, ist regelmässig ein Hinweis beigefügt, ob während der Einsprachefrist eine privatrechtliche und/oder öffentlich-rechtliche Einsprache gegen das Bauvorhaben möglich ist. Darüber hinaus lässt sich die Art der möglichen Einsprache aber auch an den Rechtsnormen erkennen, gegen die durch die geplanten Baumassnahmen (vermutlich) verstossen wird. Handelt es sich um öffentlich-rechtliche Vorschriften, ist die öffentlich-rechtliche Einsprache statthaft. Wird gegen privatrechtliche Rechtsnormen verstossen, kommt eine privatrechtliche Einsprache gegen die Baumassnahmen infrage.
Wer kann eine Einsprache einreichen?
Sowohl die privatrechtliche als auch die öffentlich-rechtliche Baubeschwerde können nicht von jedermann erhoben werden. Beschwerdebefugt sind vielmehr nur diejenigen, die von einem geplanten Projekt direkt in eigenen Rechten betroffen sind. Das bedeutet: Soll an beliebiger Stelle in Ihrer Gemeinde ein Haus errichtet werden und sind Sie damit nicht einverstanden, weil Sie sich statt des Hauses eine Grünfläche wünschen, reicht das nicht aus, um eine Einsprache gegen die Baubewilligung zu erheben.
Baueinsprache kann nämlich nur erheben, wer als Grundeigentümer, Bau- oder Kauf Berechtigter, Dienstbarkeitsberechtigter oder als Mieter oder Pächter eines angrenzenden Grundstücks durch den Bau besonders betroffen ist. Die Betroffenheit des Einsprechers muss dabei grösser sein als die der Allgemeinheit. Ausserdem muss der Einsprecher darlegen können, inwiefern der geplante Bau gegen öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Vorschriften verstösst und eine Rechtsverletzung auslöst. Im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Einsprache gegen die zu erwartende Baubewilligung kann der Einsprecher beispielsweise vorbringen, dass die geplanten Massnahmen
- auf einer nicht oder unzureichend erschlossenen Bauparzelle stattfindet
- zonenwidrig ist
- Abstandsvorschriften verletzt
- Bauvorschriften zu erlaubten Gebäudedimensionen verletzt
- eine nicht zulässige Gebäudehöhe oder Geschossanzahl aufweist
- die Aussicht unzulässig versperrt
- unzulässigen Schattenwurf erzeugt
- die Verkehrssicherheit gefährdet oder
- Luftverunreinigung oder Lärm erzeugt
Im Rahmen der privatrechtlichen Einsprache kann der Einsprecher hingegen vorbringen, dass
- der Bau zivilrechtliche Abstandsvorgaben verletzt,
- unzulässige Immissionen erzeugt,
- vertraglich vereinbarte Baubeschränkungen verletzt
- Dienstbarkeiten (z.B. Wegerechten) entgegensteht
Fristen für eine Baueinsprache
Nach der Einreichung eines Baugesuchs wird dieses formell geprüft und ausserdem öffentlich bekannt gemacht. Neben der Publikation im Amtsanzeiger wird ausserdem die unmittelbar betroffene Nachbarschaft direkt über das Baugesuch informiert. Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang: Ein veröffentlichtes Baugesuch ist noch nicht bewilligt. Vielmehr prüft die Baubehörde weiterhin im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens, ob das Bauvorhaben allen gesetzlichen Bestimmungen entspricht und somit grundsätzlich eine Baubewilligung möglich wäre. Bis zu einer endgültigen Entscheidung haben auch Sie als Nachbar die Möglichkeit, Ihre Bedenken bezüglich des Baubegehrens im Rahmen der Baueinsprache zu äussern.
Allerdings steht ihnen nicht unbegrenzt viel Zeit zur Verfügung, um sich mit Ihrer Baueinsprache an die Baubehörde zu wenden. Damit die Einsprache berücksichtigt werden kann, müssen Sie sich an die Einspruchsfrist halten. Diese beträgt ab Veröffentlichung des Baugesuchs (je nach Kanton) 20 oder 30 Tage. Innerhalb dieser Frist müssen Sie Ihre Baueinsprache in schriftlicher Form und inklusive einer kurzen Begründung an den Gemeinderat (oder an die in der Veröffentlichung benannte Instanz) senden.
Wann ist eine Baueinsprache ausgeschlossen?
Eine Baueinsparche kann dann nicht gewürdigt werden, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist. Das bedeutet: Geht es Ihnen bei Ihrer Baueinsprache nicht darum, die Verletzung Ihrer eigenen Rechte durch ein Bauvorhaben zu verhindern, sondern verfolgen Sie sonstige, artfremde Ziele, findet die Einsprache keine Berücksichtigung. Rechtsmissbräuchlich und damit nicht zu berücksichtigen sind Baueinsprachen dann, wenn sie lediglich der Bauverzögerung dienen, offensichtlich aussichtslos sind oder etwa dazu dienen, einem unliebsamen Nachbarn das Leben schwer zu machen.
Was passiert nach einer Einsprache gegen ein Bauvorhaben?
Ist die First für die Einsprache abgelaufen, entscheidet die zuständige Behörde endgültig über das Baugesuch. Einsprachen werden bei dieser Entscheidung berücksichtigt. Kommt die Behörde bei ihrer Prüfung zu dem Ergebnis, dass durch das Bauvorhaben tatsächlich die Rechte des Einsprechers verletzt werden, gibt sie dem Bauherren vor, sein Bauvorhaben entsprechend anzupassen oder lehnt das Baugesuch ganz ab. Erkennt die Behörde (anders als der Einsprecher) keine Rechtsverletzung, stellt sie eine Baubewilligung aus. In diesem Fall kann sich der Einsprecher im Wege des Rekurs gegen diese Entscheidung wehren.
Ausserdem ist es selbstverständlich möglich, dass sich der Einsprecher und der Bauherr untereinander einigen. Haben Sie Ihre Baueinsprache eingereicht, wird hierüber auch der Bauherr informiert. Möglich ist es daher, dass der Bauherr auf Sie zukommt und Sie bittet, Ihre Einsprache zurückzuziehen. Im Gegenzug wird er Ihnen eine Entschädigungszahlung oder die Anpassung seines Bauprojekts anbieten. Können Sie sich mit dem Bauherren auf diese Weise einigen, können Sie Ihre Baueinsprache selbstverständlich zurückziehen.
Wie kann ein Anwalt bei der Baueinsprache helfen?
Damit Ihre Baueinsprache Aussicht auf Erfolg hat, muss sie nicht nur allen formellen Erfordernissen genügen. Zusätzlich dazu muss sie auch schlüssig begründet sein. Sehen Sie sich durch ein Bauvorhaben in Ihren Rechten verletzt, kann gerade die Begründung jedoch schwierig sein: Als juristischer Laie fällt es oft schwer, die öffentlich- oder privatrechtlichen Rechtsverletzungen, die durch das Bauvorhaben eintreten könnten, genau zu benennen.
Insbesondere das Auffinden der entsprechenden gesetzlichen Grundlagen ist oft kompliziert. Ein spezialisierter Anwalt allerdings weiss genau, auf welche Rechte Sie sich als Nachbar im Rahmen einer Baueinsprache berufen können. Er hilft Ihnen, Ihre Einsprache juristisch korrekt und schlüssig zu begründen – das wiederum steigert Ihre Erfolgschancen und kann Ihnen den (komplizierteren und kostenintensiven) Baurekurs ersparen. Die Höhe der Anwaltskosten im Baurecht kann von Kanton zu Kanton unterschiedlich ausfallen.
FAQ: Baueinsprache
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