Baubewilligungsverfahren § Rechtslage, Ablauf & Kosten
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Sind Sie Grundstückseigentümer und möchten ein Wohnhaus oder ein anderes Gebäude auf Ihrem Grund errichten, müssen Sie zuvor ein Baugesuch einreichen. Ihre Eigentümerschaft allein erlaubt es Ihnen nämlich noch nicht, Bauwerke „nach Lust und Laune“ auf Ihrem Grund zu errichten. Vielmehr muss Ihr Baugesuch zuvor das Baubewilligungsverfahren durchlaufen und positiv beschieden werden. Mehr zum Ablauf des Baubewilligungsverfahrens erfahren Sie im Folgenden.
- Das Wichtigste in Kürze
- Selbst auf eigenem Grund darf in der Regel nicht ohne vorherige Genehmigung gebaut werden
- So gut wie alle Bauten und Umbauten sind baubewilligungspflichtig
- Um eine Baubewilligung zu erhalten, muss Ihr Baugesuch das Baubewilligungsverfahren durchlaufen
- Betrifft das geplante Bauvorhaben weder nachbarliche noch öffentliche Interessen, kann es zügiger bewilligt werden
Rechtslage zur Notwendigkeit der Baubewilligung
Artikel 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) bestimmt, dass Bauten und Anlagen nur errichtet oder geändert werden dürfen, wenn dafür eine behördliche Baubewilligung vorliegt.
Das bedeutet: Möchten Sie auf Ihrem Grundstück ein neues Bauwerk errichten oder ein vorhandenes Bauwerk verändern, benötigen Sie dafür eine Baubewilligungsverfahren. Sie müssen sich vor dem Baubeginn also an das in Ihrem Kanton zuständige Amt für Baubewilligungen wenden und die nötige Erlaubnis einholen.
Wann wird eine Baubewilligung erteilt?
Selbst dem Eigentümer eines Grundstücks ist es in der Schweiz nicht erlaubt, seinen Boden nach Belieben zu bebauen. Schliesslich können durch einen Bau – selbst dann, wenn er sich auf Ihrem eigenen Grund und Boden befindet – Belange der Allgemeinheit, die Umwelt oder die Interessen Ihrer Nachbarn beeinträchtigt werden. Für Umbauten sowie für das Errichten von Bauten und Anlagen ist daher in den allermeisten Fällen eine Baubewilligung erforderlich. Die Baubewilligung kann gemäss Artikel 22 Raumplanungsgesetz (RPG) dann erteilt werden, wenn
- die Bauten und Anlagen mit dem Zweck der Nutzungszone übereinstimmen und
- das Land erschlossen ist.
Allerdings können Bund sowie Kantone die Bewilligungspflicht sowie die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung durch weitere Voraussetzungen ergänzen (Artikel 22 Abs. 3 Raumplanungsgesetz (RPG)). Für Sie als Bauherrn bedeutet das: Ob und unter welchen Voraussetzungen Sie eine Baubewilligung für Ihr Bauvorhaben erhalten, richtet sich neben Bundesrecht insbesondere nach den in Ihrem Kanton geltenden Bestimmungen der Baugesetze.
Ob die Erteilung einer Baubewilligung in Ihrem konkreten Einzelfall nötig ist und prinzipiell möglich erscheint, erfahren Sie bei der örtlich zuständigen Baubehörde (z. B. der Gemeindeverwaltung). Ist eine Bewilligung erforderlich und erscheint nicht von Anfang an als unmöglich, müssen Sie ein Baugesuch einreichen und das Baubewilligungsverfahren durchlaufen. Mehr zum Ablauf der Baubewilligung bzw. zum Ablauf des Baubewilligungsverfahrens erfahren Sie im Folgenden.
Arten der Baubewilligung
Ist eine Baubewilligung Voraussetzung für die Realisierung eines Bauvorhabens, gibt es verschiedene Verfahrensarten, die dem Bürger zur einer Baubewilligung verhelfen. Je nachdem, welche Art von Um- oder Neubau gewünscht wird, wird dabei zwischen den folgenden Verfahrensarten unterschieden:
- dem regulären Baubewilligungsverfahren (schlicht Baubewilligungsverfahren genannt) und
- dem vereinfachten Baubewilligungsverfahren
Der genaue Ablauf der Verfahrensarten ist in den kantonalen Baugesetzen geregelt. Zusammenfassend lässt sich jedoch sagen, dass das vereinfachte Baubewilligung Vorhaben dann infrage kommt, wenn durch Ihre geplante bauliche Massnahme keine nachbarlichen oder öffentlichen Interessen berührt sind. Das ist etwa dann der Fall, wenn Sie lediglich kleinere Umbauten im inneren eines bereits vorhandenen Gebäudes planen.
Ist das der Fall, kann Ihnen eine Baubewilligung schnell und zeitsparend erteilt werden, wenn Ihre direkten Nachbarn oder Hausgenossen bereits auf Ihrem Baugesuch bestätigen, dass Sie mit Ihrem Bauvorhaben einverstanden sind. Planen Sie hingegen einen umfangreichen Bau, der sich nicht etwa auf Innenräume beschränkt und damit Nachbarbelange oder öffentliche Interessen berühren kann, müssen Sie das umfangreichere und im Folgenden dargestellte reguläre Baubewilligungsverfahren durchlaufen.
Baubewilligungsverfahren: Der Ablauf
Ist für eine bauliche Veränderung an Ihrem Grundstück oder an vorhandenen Bauwerken eine Baubewilligung erforderlich, müssen Sie sich mit einem Baugesuch an das zuständige Bauamt in der Gemeinde, in der sich Ihr Grundstück befindet, wenden. Die zuständige Behörde prüft Ihr Baugesuch im Rahmen eines Baubewilligungsverfahren und erteilt Ihnen – im günstigsten Falle – eine Baubewilligung. Das Baubewilligungsverfahren ist in mehrere Verfahrensabschnitte unterteilt:
- Eingabe des Baugesuchs
- vorläufig Prüfung der Baugesuchsunterlagen
- öffentliche Auflage (Bekanntmachung des Baugesuchs)
- materielle Prüfung des Bauvorhabens
- eventuell: Eingang von Rechtsbegehren (z. B. Einsprachen)
- eventuell: Bereinigung von Einwänden
- eventuell: erneute materielle Prüfung des bereinigten Baugesuchs
- Bauentscheid
Handelt es sich bei dem geplanten Neu- oder Umbau um ein Bauvorhaben, das weder nachbarliche noch öffentliche Interessen betrifft, sehen die kantonalen Baugesetzes regelmässig ein vereinfachten Baubewilligungsverfahren vor. Kleine Umbauten im Innern von Gebäuden oder Kleinbauten können im Rahmen dieses vereinfachten Verfahrens üblicherweise schneller und unkomplizierter gestattet werden.
Vom Baugesuch bis zur Bewilligung
Ist Ihr geplantes Bauvorhaben bewilligungspflichtig, müssen Sie ein festgelegtes Verfahren durchlaufen, um die gewünschte Baubewilligung erhalten zu können. Sofern für Ihr Bauvorhaben nicht ausnahmsweise das vereinfachte Baubewilligungsverfahren infrage kommt, muss Ihr Bauvorhaben das reguläre Baubewilligungsverfahren durchlaufen. Im Rahmen des Verfahrens erwarten Sie dabei folgende Verfahrensschritte:
Eingabe des Baugesuchs
Um eine Baubewilligung erhalten zu können, müssen Sie in einem ersten Schritt ein Baugesuch bei der Gemeindeverwaltung bzw. dem zuständigen Amt für Baubewilligungen einreichen. Ist die Gemeindeverwaltung in Ihrem Fall nicht zuständig, leitet Sie Ihr Baugesuch an die kantonal zuständige Stelle weiter. Welche Informationen oder Dokumente Sie dem Amt zukommen lassen müssen, um eine Prüfung Ihres Gesuchs zu ermöglichen, entnehmen Sie dem Formular zur Einreichung von Baubewilligungsgesuchen.
Vorläufig Prüfung des Baugesuchs
Ist Ihr Baugesuch bei der zuständigen Stelle eingegangen, wird es einer vorläufigen Prüfung unterzogen. Im Rahmen der vorläufigen Prüfung wird insbesondere sichergestellt, dass das Bauvorhaben zonenkonform und Ihr Grundstück ausreichend erschlossen ist.
Öffentliche Auflage des Baugesuchs
Hat es Ihr Baugesuch durch die vorläufige Prüfung geschafft, ergeht ein positiver Vorentscheid und das Baugesuch wird öffentlich publiziert. Das bedeutet insbesondere, dass auch Ihre Nachbarn und andere Anstösser, die von Ihrem Bauvorhaben betroffen sein könnten, über Ihre Bauplanung informiert werden.
Materielle Prüfung des Bauvorhabens
Ist Ihr Baugesuch publiziert, prüfen die zuständigen Ämter, ob Ihr Bauprojekt zulässig ist. Im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung geht es insbesondere darum, ob das Bauvorhaben mit dem anwendbaren Bau- und Planungsrechts sowie mit sonstigen relevanten Vorschriften des öffentlichen Rechts vereinbar ist. Insbesondere muss das Bauvorhaben dabei mit der Nutzungszone, in der das Grundstück liegt, übereinstimmen.
Eingang von Rechtsbegehren & Bereinigung von Einwänden
Während die materielle Prüfung Ihres Baugesuchs läuft, haben etwa Ihre Nachbarn die Möglichkeit, Einsprache gegen Ihr Vorhaben zu erheben. Das können Sie beispielsweise dann tun, wenn sie der Meinung sind, dass sich Ihr Bau zu nah am Nachbargrundstück befinden wird oder sonstige Nachbar Interessen unangemessen beeinträchtigt. Möglich ist es jedoch auch, dass Ihre Nachbarn mit Ihrem Vorhaben einverstanden sind und keine Rechtsbegehren eingehen. Sind Rechtsbegehren gegen Ihr Bauvorhaben bei der zuständigen Behörde eingegangen, prüft die Behörde diese. Erscheinen die Einwände berechtigt, versucht die Behörde, einen Kompromiss zu finden. Hierzu kann Sie Ihnen etwa aufgeben, Ihre Bauplanung auf bestimmte Weise abzuändern, sodass Nachbarn nicht mehr beeinträchtigt werden.
Der Bauentscheid
Sind alle Verfahrensschritte durchlaufen, ergeht ein Bauentscheid. Der Bauentscheid kann dabei ein (aus Bauherren Sicht) positives oder negatives Ergebnis haben. Erachtet die Baubehörde Ihr Vorhaben für insgesamt zulässig und mit Nachbarrechten vereinbar, wird Ihr Baugesuch bewilligt – ein positives Ergebnis liegt vor. Gab es begründete Rechtsbegehren gegen Ihr Baugesuch, gibt Ihnen die Baubehörde auf, Ihr Bauvorhaben in abgeänderter Form durchzuführen. Allerdings dürfen Sie bauen – auch hier liegt also ein positives Ergebnis vor. Erachtet die Baubehörde Ihr Bauvorhaben hingegen für insgesamt nicht zulässig, wird Ihr Baugesuch abgelehnt. Sie dürfen nicht bauen – ein negatives Ergebnis liegt vor.
Wie lange dauert das Bewilligungsverfahren?
Wie viel Zeit das Baubewilligungsverfahren in Anspruch nimmt, hängt von mehreren Faktoren ab. Insbesondere besonders grosse Bauvorhaben oder solche, bei denen viele Ämter involviert sind, nehmen oft mehr Zeit in Anspruch. Generell lässt sich jedoch sagen, dass im Idealfall von einer Verfahrensdauer von rund 3 Monaten auszugehen ist.
Bedenken Sie jedoch: Die Möglichkeit einer zügigen Bewilligung besteht nur dann, wenn Sie alle nötigen Unterlagen vollständig und fehlerfrei bei der zuständigen Stelle einreichen. Ausserdem sollten Sie, um das Baubewilligungsverfahren zu beschleunigen, bereits im Vorfeld prüfen, ob Ihr Bauvorhaben im Einklang mit allen relevanten Vorschriften ist. Ist das nicht der Fall, sollten Sie die Planung vor Eingabe Ihres Baugesuchs anpassen.
Kosten des Baubewilligungsverfahren
Bei Bauvorhaben, die einer Baubewilligung bedürfen, fällt für die Prüfung des Baugesuchs und damit für die Vergabe der Baubewilligung eine Gebühr an. Wie hoch die Gebühr genau ist, richtet sich insbesondere nach der Grösse des Bauvorhabens und ist in den Verordnungen über die Gebühren im Bauwesen geregelt. Da die örtlich geltenden Regelungen zu den anfallenden Gebühren sehr unterschiedlich sind, lässt sich nicht pauschal sagen, was eine „durchschnittliche“ Baubewilligung kostet. Beispielhaft sei jedoch erwähnt, dass eine Baubewilligung im Kanton Zürich in der Stadt Winterthur im Falle eines Bauvorhabens mit Baukosten bis zu CHF 150’000 zwischen CHF 100 und 1’500 kostet.
Wie kann ein Anwalt im Zusammenhang mit dem Baubewilligungsverfahren helfen?
Geht es um die Realisierung eines Bauvorhabens, kann Ihnen ein Anwalt in mehrerlei Hinsicht helfen. Insbesondere kann ein spezialisierter Anwalt noch vor Beginn des Baubewilligungsverfahren prüfen, ob Ihr Bauvorhaben mit allen relevanten Vorschriften vereinbar ist. Ist diese Frage bereits im Vorfeld geklärt und sind eventuell erforderliche Anpassungen vorgenommen, beschleunigt dies das Baubewilligungsverfahren enorm. Ausserdem können Sie aufgrund der Vorab-Prüfung sicher sein, dass die Baubehörde zu einem für Sie positiven Abschluss des Bewilligungsverfahrens kommt.
Ausserdem kann Ihnen ein spezialisierter Anwalt bereits beim Kauf eines Grundstücks beratend zur Seite stehen. Er kann etwa klären, ob ein geplantes Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück und unter Berücksichtigung geltender Zonenpläne, Vorschriften und Reglemente überhaupt durchführbar ist. Das bedeutet: Der Anwalt für Baubewilligungsverfahren hilft Ihnen zu erkennen, ob ein zukünftiges Baubewilligungsverfahren Aussicht auf Erfolg haben kann – das kann Sie vor teuren „Fehlkäufen“ bewahren. Zu guter Letzt kann Ihnen ein Anwalt selbstverständlich auch dann weiterhelfen, wenn die zuständige Baubehörde Ihr Baugesuch zu Unrecht abgelehnt hat.
FAQ: Baubewilligungsverfahren
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